A loteria do sonho acredita firmemente que o que é chamado de oportunidade é, na verdade, o resultado da lei.

Nota do editor: uma boao, uma indústria.

Após mais de vinte dias, o fórum imobiliário de boao influenciou e registrou o processo histórico de desenvolvimento do setor imobiliário da china.

Em 2021, sob a nova normalidade, como a epidemia, os 14, 5, as três linhas vermelhas e a dupla concentração, a propriedade chinesa também enfrenta as mudanças mais profundas. As regras da indústria, os modelos empresariais e as iterações do mercado são muito diferentes das duas décadas anteriores.

Como uma indústria importante com décadas de profunda acumulação de desenvolvimento orientada para o mercado, como as empresas imobiliárias chinesas e as elites da indústria se ajustam e lidam com a onda da grande era que se aproxima?

No momento em que o fórum 2021 boao real estate está se aproximando, a nova mídia de propriedade de ponto de vista, como nos velhos tempos, busca por líderes de negócios imobiliários chineses e novas gerações de proprietários, para contar suas histórias e visão ampla.

Vista propriedade web Empreendedorismo secundário chen jinsong, a mentalidade ainda é muito jovem.

Ele é fã de futebol, especialmente de messi. Na final da copa américa na manhã de domingo (horário de pequim), di maria atingiu o gol do brasil com um único tiro em troca do troféu de campeão da competição internacional da argentina, depois de 28 anos.

A única coisa que chen tem em mente é o "patrão may", que desde a sua estreia na copa do mundo na alemanha até hoje, com a bola de ouro, a bota de ouro e os sonhos da copa américa: "é muito inspirador."

Na segunda-feira de manhã cedo chegou a final do campeonato europeu, o que é realmente um fardo de felicidade. Ele decidiu quebrar o horário e se levantou às 3:30 para assistir ao evento, "acordando sozinho. É uma pena não ver o jogo, é fantástico."

Em última análise, a inglaterra, que jogou em casa, perdeu a itália por 2-3 nos pênaltis. Ele também participou de uma discussão no círculo de amigos sobre a nomeação de southgate para o 5 º gol de sacca, um jovem de 19 anos.

Ele diz que é por amor à vida que o amor faz isso. Wong é uma cidade do estado do rio de janeiro, no brasil.

Depois de um breve intervalo, no mesmo dia, ele correu de zhuhai hengqin para o centro de negócios de shenzhen luohu para se encontrar conosco. O novo distrito de hengqin é a nova sede da empresa loteria do sonho. A mudança é interpretada como uma necessidade de desenvolvimento de duas sedes, zhuhai e shenzhen. Chen passou uma parte considerável de seu tempo em zhuhai por quase um ano.

"Ainda assim, preparei-me para estas perguntas." Ele estava cheio de anotações em seus esboços e começou a falar conosco sobre política imobiliária e mercado.

"Há 10 anos, eu disse que 30 anos era melhor para um, agora são 40 anos, então temos que ser mais duros."

Como um empreendedor de estilo acadêmico, chen tem passado por muitos anos suas análises racionais e comentários picantes para o mercado, tentando inspirar o pensamento sério no setor imobiliário.

Desta vez, ele compartilhou sua percepção da aprendizagem do "plano xiv", argumentou que os controles de políticas mudaram o desenvolvimento imobiliário para um modelo de ciclo longo, os REITs e os direitos de copropriedade se tornaram ferramentas de transformação, os indicadores de terra devem ser distribuídos entre as províncias, etc.

Estas ideias, mais tarde, foram resumidas por ele como os "dez pré-julgamentos" da indústria imobiliária chinesa em 2035.

A loteria do sonho, por sua vez, acredita firmemente que o que é chamado de oportunidade é algo que vem da lei.

estruturalmente

Desde cerca de uma década atrás, chen acreditava que as leis do desenvolvimento mudariam. Desde então, ele frequentemente cita "trinta anos para um e dao jian".

Ele argumentou então que, de 1979 a 2009, a verdade das três primeiras décadas deveria ter mudado e que, nas novas três décadas, a resposta nacional à nova crise se baseava principalmente no velho modelo de financiamento da terra.

"Novos padrões, eu espero que todos nasçam entre 2019 e 2029." Quanto às regras de como estudar o futuro, ele citou a frase que ma ulhua, antigo presidente do CMB, costumava dizer: quem não conhece o futuro, não julga o presente; Quem não conhece o mundo não pode compreender a china; Quem não conhece o macro não pode lidar com o micro.

O 19 º relatório do congresso propõe o posicionamento "habitação não frite", chen jinsong sentiu que o imobiliário avançou para uma nova era. Depois de analisar o relatório em profundidade, ele percebeu que o sistema básico de habitação começou a ser completamente diferente e que "a taxa de crescimento deixou de ser o principal objetivo de desenvolvimento".

Até hoje, as três linhas vermelhas, a gestão de empréstimos de cinco marchas e as políticas de regulação foram introduzidas, colocando o setor imobiliário em tumulto. Na opinião de chen jinsong, há inevitabilidade por trás dessa agitação.

Os fatores objetivos do "dao jen" incluem, a china entrou de urbanização total para uma nova fase, incluindo a urbanização urbana chave, total urbanização foi concluída.

"A urbanização total é basicamente adaptável, agora nada mais é do que uma questão estrutural, imobiliário para ajustar a estrutura."

As manifestações externas de problemas estruturais, incluindo as principais cidades enfrentadas por problemas de indicadores de terra, e o padrão nacional de leilões de terra também diminuiu de cerca de 500 para 50, o que levou ainda mais ao superaquecimento de algumas cidades. Três linhas vermelhas, duas políticas de concentração da terra e assim nasceu.

Chen jinsong levantou decibéis e reafirmou que a estrutura de tom é necessária, e deve ser implementada muito cedo. E o que deve ser feito nesta fase é mudar a prática anterior de regular os indicadores de terra dentro da província e introduzir a regulação interprovincial.

Esta é também a previsão importante que diz respeito à terra no que ele resumiu como "dez tendências". Devido ao desequilíbrio econômico da província, a construção de terrenos na regulação provincial tem tido um efeito, mas as diferentes estruturas econômicas entre as províncias enfraquecem esse efeito. Para manter a linha vermelha de 1, 8 bilhões de hectares de terra arável, a modulação interprovincial dos indicadores de terra é necessária, o que ajuda a melhorar a eficiência da alocação de recursos da terra e evitar o desperdício.

Na verdade, o antigo prefeito da cidade de chongqing huang qifan em 2019 também se referiu a que no passado a oferta de terra leste-oeste, norte-sul e centro é a oferta reversa, quanto mais a oferta de terra urbana de pequeno e médio porte é mais solta. Para reduzir os preços e controlá-los, é necessário aumentar a oferta de terrenos urbanos em áreas onde os preços são altos.

Huang qifan então esperava que nos próximos dez anos, o estado irá fornecer a terra no preço da terra urbana de acordo com o princípio "a indústria segue o planejamento, a população segue a indústria, a terra segue a população e a indústria". No processo, a terra não é colocada em uma única etapa, mas uma parte da terra pode ser adiantada, seguindo a prática de "rasteja".

"Porque é que ainda estamos a regulamentar a província, com os resultados do sétimo censo?" Chen acredita que o 14 º plano quinquenal aponta o caminho para o desenvolvimento de aglomerados urbanos, e que este é o caminho de retorno do imobiliário." As aglomerações urbanas prioritárias são essas, e são elas que estão a subir os preços. "No futuro, o nosso sistema de distribuição será baseado no mercado."

Ele propôs, em vez disso, regular os indicadores de terra em todo o país, inclinar os indicadores para cidades com escassez de suprimentos, como shenzhen, e resolver racionalmente o problema dos preços da habitação através de um grande sistema, que deve ser coordenado pela intervenção central.

Em segundo lugar, para resolver o problema da habitação para implementar o mercado, plano de sistema duplo, chen chen acredita igualmente que para implementar os 14 e cinco conceitos de propriedade comum, forte garantia, arrendamento favorável, etc, também precisa regular os indicadores de construção de acordo com as condições locais.

"A copropriedade, deve estar nas grandes aglomerações urbanas, onde há muitos jovens, em vez de a unidade nacional se espalhar."

Ele concluiu dizendo que o 14 º plano é identificar aglomerados urbanos, grandes cidades, cidades onde os preços das casas subem, cidades onde as pessoas fluem para as cidades. "temos que fazer isso".

O conceito de "aglomeração urbana" foi abordado pelo 19 º congresso há quatro anos. Chen estava perfeitamente ciente da estratégia de coordenação urbana, mas ele descobriu que a política estava "sufocada" e que a área da baía não tinha sido "unificada e coordenada". Coordenação significa transferência de indústrias, transferência de populações, etc., uma circulação mais livre e eficiente entre grandes cidades e dentro das aglomerações urbanas.

Ele fez outra previsão: as restrições à aquisição de imóveis nas aglomerações urbanas serão eliminadas. Especificamente, o reconhecimento mútuo da segurança social, assistência médica e aquisição de habitação entre os municípios da aglomeração urbana e a eliminação das restrições administrativas regionais.

"Huizhou vendeu os indicadores para shenzhen, e as pessoas que trabalham em shenzhen para viver em huizhou ainda pode desfrutar da segurança, é a aglomeração urbana."

Quarto vive

O nosso tema começou a mudar para o "no-fry". Em quase cinco anos de reuniões de trabalho da central, há quatro anos que se fala de "no-fry", o que demonstra a coerência da política e a determinação da central em estabilizar o mercado imobiliário.

Na verdade, a regulação dos preços já foi significativa, disse chen com um sorriso. "se não fosse assim, shenzhen teria ultrapassado hong kong". Especialmente nos últimos um ou dois anos, a política de regulação tem sido mais severa do que nunca. A apreensão é a chave: quebrar a circulação, controlar as finanças, reprimir os vendedores.

A sua proposta para a "habitação não despedido" inclui, além da distribuição de indicadores de terreno e coordenação de aglomerados urbanos, o aumento dos custos da "habitação despedido" e a prestação de serviços públicos equitativos.

Apesar de insistir que não há "frito curto" no mercado imobiliário doméstico em comparação com o resto do mundo, devido às condições objetivas, como altos limiares, baixa negociabilidade e pressão sobre empréstimos, chen admite que o baixo custo de propriedade levou à especulação a médio prazo. Por exemplo, shenzhen, estatísticas de dados de terceiros, os preços dos imóveis na cidade aumentaram 3, 7 vezes nos últimos dez anos.

"O imposto imobiliário é difícil de introduzir, é fácil bater na pessoa errada e o custo de aterragem é particularmente alto." Dado que os impostos imobiliários podem ter um efeito limitado na contenção dos preços residenciais em todo o país, ele acredita que pode aprender com as experiências de desenvolvimento no canadá, austrália e outras regiões para promover um imposto sobre as casas vazias.

Não é a primeira vez que se fala de um imposto sobre a vaga.

Nos últimos anos, muitas áreas se tornaram "cidades dormidas", com uma taxa de desocupação doméstica de 20%. O antigo vice-ministro do ministério da habitação, fovença, disse que os impostos imobiliários devem ser classificados e foram os primeiros a introduzir impostos sobre consumos específicos, impostos sobre o volume de negócios e impostos sobre vagas que podem conter com precisão a especulação. Huang qifan também disse que, se a taxa de imposto de vaga pode chegar a 3%, pode acabar completamente com a venda de casas.

Chen chen acredita que o imposto sobre a vaga não deve ser limitado à habitação. Não importa o tipo de casa, uso industrial, comercial ou algumas casas, depois de um determinado período de tempo "vazio" será cobrado." A casa é para viver, não podemos ficar à espera de valorização."

Outras loteria do sonho, em algumas zonas industriais e zonas não centrais, apresentam os mesmos problemas de desocupação, desperdício e falta de popularidade. Isso reflete a contradição entre a inclusão e o atraso no planejamento do espaço urbano, entre a regulamentação severa e a ausência de popularidade e o desequilíbrio na ocupação. Segundo ele, a "doença" da cidade está relacionada com um planejamento mais rígido, e a "compatibilidade" da natureza do solo urbano deve ser moderadamente liberalizada.

"a natureza dos terrenos industriais e comerciais requer um alto grau de inclusão, e desde que não sejam puramente residenciais, todos devemos ser inclusivos." Ele pinta um cenário inclusivo: "a loteria do sonho tem p&d em cima, uma sala de montagem no meio, um shopping, um showroom em baixo e um café ao lado. A cidade não está mais ativa?"

A outra proposta visa os bens parapúblicos, como a saúde, a educação, etc. Por exemplo, as escolas de prestígio, análise chen jinsong, a essência das escolas de prestígio é um corpo docente forte. Desde que o sistema de rotação de professores famosos e diretores é implementado, uma vez que os recursos começam a girar, o conceito de "casa do distrito escolar" se torna antigo.

Ele previu que o conceito de escola de prestígio na escola pública, seria enfraquecido pela oferta adequada, distribuição igualitária de ambos os caminhos, em que o sistema de "mobilidade regular interescolar" de professores seria uma das opções para resolver a desproporção na alocação de recursos educacionais. Na verdade, na fase atual, xangai, pequim, xi'an e outras cidades planejaram ou lançaram um sistema piloto de rotação de professores primários e secundários, e espera-se que o escopo continue a ser ampliado no futuro.

E a perspectiva muda para o desenvolvedor, a terra duas políticas de concentração para a oferta no âmbito do controle nacional, o seu comportamento passado de tomar a terra desordenada também será limitado. Ao mesmo tempo em que se controla a oferta, as condições de cessão de terrenos exigem a competição para a construção de áreas de propriedade própria, o que faz com que o percentual de propriedade própria do desenvolvedor matão urgente aumente rapidamente.

O ¿ matão urgente ¿ é visto como uma mudança icônica por chen jinsong, cuja emergência, por sua vez, exige que o imobiliário passe de um ciclo curto para um ciclo longo. Isso também está de acordo com a direção de desenvolvimento do plano xiv, que propõe acelerar o estabelecimento de um sistema de fornecimento multi-agente, garantia multicanal, aluguel e compra e habitação. Além disso, o relatório de trabalho do governo de 2021 também imprime mais sobre habitação acessível e apartamentos de aluguel longo.

A oferta multi-agente não se limita apenas à venda de terras, mas também inclui o conselho de estado para a construção de habitação de aluguel acessível em terras coletivas. Shenzhen e outras cidades também planejam permitir a conversão de terrenos comerciais em residências.

No entanto, isso gerou novos problemas. A auto-manutenção por um longo tempo irá trazer uma enorme pressão financeira para o desenvolvedor. Originalmente, as empresas não atribuem grande importância ao negócio de aluguel, o preço do aluguel não é alto, o lucro não pode cobrir os custos de financiamento. Chen jinsong diz respeito, até agora todos não podem contar, ainda estão procurando uma saída, o desenvolvimento do negócio de aluguel não é muito motivado também é principalmente derivado disso.

A chave para ultrapassar este estrangulamento é que o sector da habitação alugada precisa de fechar o circuito. Inclui a permissão para a emissão de REITs de terras coletivas, a conversão comercial de parte da propriedade aprovada e transformada em propriedade comum, em vez de um suplemento de preço de terra sob a forma de participação do estado. Para que as casas em copropriedade circulem, é necessário estabelecer um "mercado fechado", estritamente diferenciado do mercado de casas comerciais.

"Como podemos ajudar a indústria no futuro? Eu acho que são estes, a capitalização de arrendamento está aberta, a REITs está aberta."

padrão

A pesquisa de chen jinsong para a indústria não é intermitente. Ele espera que todas as partes envolvidas no setor imobiliário transmitam a voz da especulação racional. "alguém precisa dizer, temos de falar constantemente".

A propriedade chinesa é um mercado que se desenvolve gradualmente a partir do nada. Devido a isso, a exploração, tentativa e erro é um processo inevitável. Chen jinsong prefere ler livros de humanidades, regularidade estrangeira, conhece o mundo, macro e futuro. Comparar o curso de desenvolvimento de diferentes mercados maduros faz com que ele tenha muita reflexão e julgamento.

Por exemplo, referindo-se à experiência do japão, coreia do sul e estados unidos, ele sente que a futura urbanização da china não é uma urbanização de três ou quatro linhas, mas um círculo metropolitano; Política de hong kong "propriedade pública rica", fornecendo referência para distinguir a casa de garantia da casa comercial no continente; O japão, com setenta anos de sistema de rotação de professores, é um caso típico de "igualdade na educação".

Na sua opinião, o que se chama "competitividade" é acompanhar as exigências dos tempos, e os tempos estão a mudar. "sugiro que, em primeiro lugar, aprendam sobre o plano xiv e, em segundo lugar, leiam o noticiário".

Ele dividiu a ansiedade sentida pelos desenvolvedores em dois tipos. O primeiro é a ansiedade do desenvolvimento. A saída é aprender o 14 º plano quinquenal. A era original de ganhar dinheiro rápido passou e o negócio precisa ser reorientado. Esta é a mudança de estilo dos tempos. A indústria de desenvolvimento imobiliário vai mudar de "forte cópia, alta rotação" para "ativos pesados, longo período". REITs esta será a ferramenta de suporte para a mudança modal.

Este último, por sua vez, é a ansiedade da dívida, que se concentra principalmente no grupo de empresas com maior alavancagem da dívida. Ele adverte que o que a indústria originalmente fez com o dividendo demográfico, o dividendo urbanístico, e o dinheiro para replicar rapidamente o volume de negócios, não é tudo por mérito. Hoje em dia, todos precisam parar as perdas a tempo, a mentalidade deve ser ajustada.

Com a urbanização doméstica entrando na fase de aglomeração urbana, chen acredita que as oportunidades de desenvolvimento não são menos do que antes. Desde que arar profundamente, a viagem para o novo período de qualquer maneira, a empresa vai voltar para o desenvolvimento rápido.

O passado da loteria do sonho não é apenas uma caminhada, mas também muitas explorações.

"estamos sempre na primeira linha de frente [da agência] e somos os primeiros a perceber as mudanças no mercado." Como chen chung lembra, a loteria do sonho já explorou práticas operacionais de ativos, como aluguel de apartamentos por longos períodos, escritórios e finanças, o que ele descreve como uma "transição ao estilo chinês".

O início da transformação foi excelente para ser imaginado e construído. Desde então, a loteria do sonho tem sido desafiada em escala de atuação e os novos negócios demoraram a formar pontos de crescimento. Chen ching-song olhou para o passado e chegou à conclusão de que a exploração era cedo e corajosa.

No caso do condomínio red po, a loteria do sonho não prevê a necessidade de remodelação de muitos prédios, sendo estes últimos sujeitos a grandes custos; E a não previsão de mudanças no sistema contábil, resultando em perdas ao nível das empresas cotadas.

No passado mês de abril, a empresa loteria do sonho respondeu à deeping sobre a receita positiva e margem bruta negativa do negócio asset operating services no período de 2017-2019. Menciona-se que os custos de locação são contabilizados pelo método linear, conforme estipulado pelas normas contábeis, e que o custo de locação contabilizado na primeira metade do período de locação é maior do que o aluguel efetivamente pago pelo contrato, o que resulta em maior custo de locação na pré-operação da loteria do sonho.

No passado mês de julho, a empresa loteria do sonho introduziu o grupo big hengqin, voltando-se por iniciativa própria para o negócio "big deal + big capital". Chen disse que o preço pago no passado valeu a pena, o que levou a loteria do sonho a retornar ao seu coração e ao serviço de ativos leves: "nós somos uma empresa de ativos leves".

Pagar o preço não foi sem recompensa. A loteria do sonho ganhou pelo menos duas experiências, o que é um pouco aliviador para chen.

Um deles é a experiência da operação do sistema de apartamentos de aluguel longo. Contanto que o apartamento seja dimensionado, os problemas de incêndio, decoração e outros inevitavelmente aparecerão, e a experiência acumulada no passado pode ser útil. Ele acrescentou rapidamente: "nós fazemos operações de ativos leves é melhorar continuamente o sistema e continuar a ganhar experiência, na esperança de servir para o aluguel em grande escala no futuro."

A segunda é a experiência operacional de um grande capital." Ativos "são insumos futuros que continuamente geram benefícios. Em termos gerais, praças da cidade, salas de exposições de locais, instalações públicas e assim por diante podem gerar benefícios tangíveis ou intangíveis. O mesmo se aplica ao "princípio" da empresa loteria do sonho: valorizar o ativo e reduzir o custo da operação.

Chen jinsong introduziu que a loteria do sonho tem a gestão da loteria do sonho, rua guilian, distrito de luohu, em shenzhen. A loteria do sonho foi contratada no início de 2018, Remodelação e operação da loteria do sonho pela agência loteria do sonho e apartamentos red po. Além disso, este ano, o negócio de controle de grande capital também foi gradualmente expandido para jinan high tech zone e outros locais. Ele acredita que, no próximo ano, as empresas terão bons casos nascendo nesta área.

"A chave não pode ser apressada." Ele procura um desenvolvimento gradual: "com medo de ir muito depressa e cair nele. Como o centro de serviços aos cidadãos de rolake, onde tentamos operar, o custo é pequeno."

Talvez a transição de anos tenha sido um ponto de confusão para chen, mas isso não o levou a parar no presente. Em vez disso, levou-o a acreditar que a era do controle de capital iria chegar mais rapidamente. Para a empresa loteria do sonho, ele espera ter paciência depois de se orientar com determinação. O que é chamado de oportunidade, é a regularidade.

"Não queremos ser os primeiros, não temos essa capacidade. Vamos devagar e resolvemos o problema." Às vezes, mais devagar seria mais rápido.

Aqui está uma transcrição parcial da entrevista com chen chung-song, co-presidente da loteria do sonho:

Opinião imobiliária nova mídia: três linhas vermelhas, terra duas concentrações e outras políticas afetam profundamente a indústria. Quais são as impressões sobre as mudanças na indústria? Como o imobiliário deve evoluir no futuro?

Chen jinsong:É inevitável que isso aconteça, os imóveis chineses acontecem a necessidade de transferência. Há 10 anos, eu disse que 30 anos é mais do que uma vez. Todos nós já passamos 30 anos, agora estamos a 40 anos.

Daoji vários fatores objetivos inevitáveis de transformação, incluindo a china do início da urbanização total para uma nova fase, o foco da urbanização urbana, o total da urbanização total foi concluída. Agora é apenas uma questão de estrutura, imóveis para reestruturar.

Por exemplo, os indicadores de ocupação da terra são colocados de acordo com o princípio de cada relatório provincial. O que acontece com as províncias com um rápido crescimento populacional e com as regiões com um grande fluxo líquido de população? Portanto, agora há um problema estrutural. Recomenda-se que as áreas com pouco crescimento populacional não coloquem tantos indicadores de uso da terra. Dê indicadores de uso da terra a uma grande população.

O outro é a política de terra. Originalmente, toda a china provavelmente perto de 500 cidades da terra estão vendendo bem, agora basicamente encolhe para 50 cidades, essas cidades também são lugares mais caros para os preços dos imóveis, os preços da terra, o que fazer? Então três linhas vermelhas e duas concentrações de terra.

A concentração de duas terras é uma solução temporária, mas afeta profundamente a indústria, e as empresas devem ser reconvertidas. Constatamos que o mais crítico dos dois conjuntos de terrenos é a elevação rápida do próprio matão urgente, além de uma grande proporção de elevação, o que é inédito, exigindo objetivamente que todo o imóvel passe de ciclo curto para ciclo longo.

Nova mídia de propriedade do ponto de vista: ciclos longos são mais exigentes em termos financeiros e operacionais.

Chen jinsong:É uma enorme pressão. Ciclo longo auto-manutenção, de repente surge um problema de venda e aluguel. Todas as empresas anteriores não deram muita importância ao arrendamento e não foram contadas. Este ano, o estado introduziu uma série de medidas para incentivar o arrendamento, até agora todos estão fora das contas e ainda estão procurando uma saída. Todo o setor imobiliário tem que lidar com essas situações. É inevitável que isso aconteça. E as empresas? O meu sentimento é estudar bem o plano 14.

Imobiliário desde que se tornou um ciclo longo, então você deve se preocupar com as coisas do ciclo longo. O que o governo lhe disse claramente é o 14 º plano de cinco anos, onde é desenvolvido, o que os problemas a resolver, na verdade, tudo foi dito muito claramente.

Nova mídia de propriedade de ponto de vista: o plano xiv especificamente que mudanças trarão?

Chen jinsong:Uma das palavras-chave do xiv e v plano, a oferta de agentes múltiplos. Para além da montagem, existem alguns antigos matão urgente que podem ser transformados. Mas nós sempre ignoramos isso, porque sem um caminho padrão, todos se sentem incomodados.

Tais como a política diz claramente para resolver o problema de habitação para os novos jovens da cidade com habitação de propriedade garantida e comum. É muito estressante para os nossos novos jovens comprar uma casa. Enfatizar a garantia de habitação e habitação em co-propriedade, resolver o problema da residência de novos jovens, novos cidadãos, não deve perseguir esta discussão todos os dias? Por exemplo, se filmar uma propriedade de propriedade própria, podemos falar com o governo e convertê-la em propriedade comum? Agora que o REITs foi liberalizado para uso seguro de bens do estado, é possível transformar o matão urgente em REITs?

Penso que tudo isto é necessário e que devemos dar grande importância ao xiv programa quinquenal. Alugar esta peça, na verdade, toda a indústria precisa fechar o circuito. Cada passo tem de ser resolvido de forma integrada pelo governo. Este ano é um ano de exploração apresentado pelo 14 º plano quinquenal.

Opinião imobiliária novas mídias: quais aspectos devem ser observados no desenvolvimento de aglomerados urbanos?

Chen jinsong:O xiv plano quinquenal já nos diz que a ênfase deve ser colocada no desenvolvimento das aglomerações urbanas e não no desenvolvimento uniforme do país. Não são poucas as aglomerações urbanas prioritárias? E foi aqui que os preços aumentaram. Algumas cidades onde os preços continuam a aumentar, não redistribuir o terreno, alguns terrenos não correspondem, é neste momento que a redistribuição é necessária. Quem pode dispensar? Só o estado.

Eu acho que os direitos de propriedade comum, fortes garantias, arrendamento favorável, devem ser todos concentrados nas grandes aglomerações urbanas, onde há muitos jovens, em vez de espalhar a unidade nacional. A implementação do xiv plano quinguential é feita de acordo com as circunstâncias locais, enquanto nosso mecanismo de distribuição é feito de acordo com as províncias e distritos, e não de acordo com as necessidades reais.

O que as aglomerações entendem? O 14 º e 5 º plano propõe o desenvolvimento da aglomeração urbana. Huizhou e dongguan estão tão perto de shenzhen, que podem assumir as casas de segurança de shenzhen.

Ao mesmo tempo, as pessoas que trabalham em shenzhen para ir para as cidades circundantes ainda pode desfrutar de segurança, reconhecimento mútuo da segurança social, de modo que pode ser considerada uma aglomeração urbana. Metade das casas em hong kong são casas de segurança, mas com agendamento.

View property new media: os preços das cidades quentes permanecem altos. Além da oferta multi-agente, quais são as iniciativas para controlar os preços?

Chen jinsong:A nossa política de regulação nunca foi tão dura. Agarrar é a chave. Por exemplo, quando a circulação está quebrada, onde está a venda? Não deixe que você compre, ainda não deixe que você venda, em seguida, o limiar também aumenta, comprar casa hipoteca limiar cada vez mais alto. Depois há o controlo financeiro, a pressão sobre o vendedor.

Em comparação com o resto do mundo, nós não chamamos de edifícios fritos. Nosso maior problema é manter a casa sem custo, colocar à espera de valorização, a médio prazo, digamos, tomar a casa de shenzhen para manter cinco anos para dobrar, dobrar.

E imposto sobre a propriedade é muito difícil de lançar, fácil de bater as pessoas erradas, o custo de aterragem é particularmente alto, por exemplo, a seleção de um conjunto de dois conjuntos de custo é muito alto. Eu acho que aprender vancouver, austrália para recolher o imposto de vaga, o imposto de vaga é mais científico e razoável. Apenas certifique-se de que a casa é para viver. De qualquer forma, não pode ficar à espera de valorização. É uma prática que o canadá faz muito bem, bater sete polegadas.

O segundo é o serviço universal. Acho que ainda não está pronto. É aprender o japão, o professor tem que mudar de escola depois de trabalhar em uma escola por alguns anos, não pode ficar velho em uma escola. Equiparar as escolas, os distritos escolares, é bom para a equidade. Com essa confusão, não há conceito de casa do distrito escolar.

Os serviços públicos devem ser iguais, e o mais importante dos serviços públicos são os hospitais e as escolas. A contradição entre a crescente demanda das massas por cuidados de saúde e educação e a desigualdade dos recursos públicos é a contradição principal, e a contradição principal deve ser resolvida.

Nova mídia de propriedade de ponto de vista: o estado recentemente também levantou muitas idéias para resolver o problema da habitação, como a entrada de terras coletivas, mudança de empresário executivo e assim por diante. Qual é a chave central para resolver o problema?

Chen jinsong:É não contar as contas, os agentes econômicos não têm energia, por exemplo, os investidores de terra coletiva não têm energia; Colarinho branco também não há nenhum poder, vida a longo prazo e sem apoio, o transporte é longe como fazer? A questão da dinâmica deve ser quebrada. Na verdade, são dois. Para ser contabilizado, o REITs da terra coletiva deve ser aberto. O REITs emitido pode ser contabilizado.

A outra é a mudança de residência comercial e a venda de uma casa comum. As empresas mudam de habitação para arrendamento. As empresas pagam o preço do terreno comercial há muitos anos. Os juros já soam elevados e a renovação custa muito. E se o preço suplementar for substituído pela propriedade estatal de uma parte da propriedade, o que resta é a co-propriedade, para que a empresa tenha um incentivo. A chave é que a aprovação se torne propriedade comum e o estado detenha uma parte.

Um segundo mercado é estabelecido se as casas de copropriedade querem ser vendidas novamente, mas somente a pessoas qualificadas. A política desta parte de hong kong pode ser emprestado. Se você tem uma casa pequena, você quer comprar uma casa comercial, você tem que vender a casa pequena para o governo, e o governo dá para as pessoas na fila.

Nova mídia de propriedade de ponto de vista: terrenos industriais, terrenos comerciais em muitos não-core taxa de vacância é relativamente alta, também é um desperdício de recursos, revitalização também é uma idéia semelhante?

Chen jinsong:A natureza do terreno industrial, terreno comercial, requer um alto grau de inclusão. Qual é exatamente o nosso critério para julgá-lo? Desde que não seja uma residência pura, devemos ser inclusivos. A loteria do sonho tem p&d acima, uma montagem no meio, shopping, showroom abaixo e café ao lado. A cidade não está ativa?

Esta é a natureza de uso múltiplo, exceto que não é permitido ser puramente residencial. Existem parques industriais culturais e criativos em todas as regiões, geralmente trabalham horas extras até a segunda metade da noite, o que fazer com as pessoas que não podem ficar? Esta é a contradição da inclusão do espaço urbano e a contradição do atraso no planeamento. Penso que isto tem de ser alterado.

Temos de fazer com que os jovens iniciem o seu negócio o mais barato possível. As ideias são quando todos se reúnem e colidem, e isso é fundamental para a vitalidade. O nosso parque industrial atual e muitas áreas não centrais estão vazias com uma taxa tão alta, é que não é dinâmico e não pode abrir nada.

Agora olhar não é apenas a falta de popularidade da cidade de três ou quatro linhas, talvez a falta de popularidade na nova área da cidade de primeira linha também existe. Assim, existem duas contradições. A primeira é que a inclusão e o planejamento do espaço urbano estão seriamente atrasados; O segundo é a contradição entre regulamentação severa e ausência de popularidade; A terceira contradição é o desequilíbrio na ocupação, que traz congestionamento no tráfego urbano.

Opinião imobiliária nova mídia: qualificação para comprar uma casa é cada vez mais exigente, mas o acesso ao talento é cada vez mais amplo, mas também a implementação de subsídios, como ver este fenômeno? O que está errado com o processo e como deve ser resolvido?

Chen jinsong:Em relação à sala de talentos, muitas questões precisam ser clarificadas, como se o subsídio para a unidade é justo, qual é a definição de talento, e o que acontece quando o talento é alocado para a unidade ou indivíduo e subalugado mais tarde?

Não é permitido que os talentos subaluguem os seus quartos, que em hong kong chamam de ricos em habitação pública. Nesse caso, os talentos precisam de ser libertados para serem transferidos para a próxima pessoa.

Novos meios de comunicação do view property: a loteria do sonho vem sofrendo flutuações nos últimos anos. Quais são suas conclusões e reflexões?

Chen jinsong:Estamos sempre na linha da frente da primeira mão e somos sensíveis à percepção da primeira mão. Por exemplo, nos anos em que os empreendimentos imobiliários foram sendo copiados em todos os lugares, o valor do planejamento em si foi descontado. Portanto, é bastante cedo para discutir o que a loteria do sonho faz em relação à operação dos ativos no novo cenário.

Por exemplo, apartamentos, espaços de escritório, incluindo o aspecto financeiro da exploração, acho que estamos a explorar cedo, o que é primeiro, segundo, uma grande ousadia.

Nós exploramos isso, pensando que vale a pena pagar o preço, e a razão é voltar ao coração primitivo, aos ativos leves. E ganhou dois aspectos de experiência, uma é a operação do sistema de operação do apartamento, esta é a experiência que não temos como obter quando vendemos o prédio antes. Na verdade, quando se mede, estas coisas acontecem. Nossa experiência pode ser útil, fazer a operação de ativos leves é acumular sistemas, acumular experiência, acumular soluções de pontos de dor, espero que o serviço de aluguel em grande escala para o futuro.

O segundo é o grande capital. Pensamos que os insumos que gerarão benefícios no futuro são ativos. Em um sentido amplo, incluindo praças urbanas, salas de exposições de locais, instalações públicas, etc., são aqueles que geram benefícios tangíveis ou intangíveis. A cidade geria isto não como um activo, mas como um controlo de custos, de acordo com as regras do governo. Na verdade, é um ativo que agrega ganhos tangíveis ou intangíveis para a cidade.

Algo como isto não é um conceito de tubo puro, é um conceito de tubo de capital. A ideia inicial da loteria do sonho para realizar o grande negócio foi extrair o valor da matão urgente, economizar nos custos de transação e, de fato, se apropriar da mesma. Este é um dos nossos valores fundamentais.

View property new media: o capital será a nova competitividade da loteria do sonho?

Chen jinsong:A competitividade significa estar à altura das exigências dos tempos, e os tempos estão a mudar drasticamente, e podemos ver essa mudança nas nossas próprias mãos.

Ainda temos de servir o suficiente para que a indústria seja viva e os activos sejam eficazes. O dia em que esta era vai chegar vai ser cada vez mais rápido.

Nós também vamos devagar, sem pressa, e vamos ter paciência depois de nos orientarmos com firmeza. A chamada oportunidade é a oportunidade que a lei nos traz, não a oportunidade que vem. Foi um erro ter agarrado a loteria do sonho.

Nova mídia de propriedade de ponto de vista: gestão de capital da cidade atualmente praticantes de multidão, tais como as quatro principais ações tradicionais na verdade estão se retirando, parte da venda para todas as coisas, como ver essa mudança?

Chen jinsong:As cinco linhas vêm com o capital estrangeiro, eles não estão baseados na china, portanto, o serviço para o mercado não é tão bom quanto as empresas de controle de peças domésticas, não é suficiente terra, então as cinco linhas basicamente ir a rota high-end. Eles estão se retirando agora, e eu acho que faz sentido também, porque o preço de venda agora também é bom.

Onde está a concorrência? O principal é que a concorrência simples é particularmente forte, a concorrência estreita para a posse de capital. Na era digital, qualquer indústria tem de ser reestruturada, assim como o capital. A chave é olhar para as nossas capacidades. Por isso, dizemos que nos esforçamos para ser uma empresa capaz de criar valor, principalmente para extrair o valor dos ativos.

Voltamos para a empresa de gestão matão urgente, estabelecida internacionalmente, que acabou por se diferenciar em high-end, middle-end e low-end. O segmento inferior é comunitário e recebe uma baixa taxa de matão urgente; A segunda é especializada, como instalações e equipamentos, segurança e limpeza, entre outros; As subdivisões são apartamentos de serviço, edifícios de escritórios, comerciais. Estas já passaram por experiências no exterior. Existem hoje apenas algumas empresas de renome, a matão urgente. No topo estão as cinco grandes linhas, depois algumas empresas locais, comerciais e hoteleiras. Este capítulo é um pouco mais.

Só uma divisão do trabalho pode conduzir a um verdadeiro serviço especializado, mas também, naturalmente, a uma subdivisão interna. A gestão da matão urgente é para sempre, longe de terminar, está em constante evolução.

View property new media: agora os desenvolvedores geralmente têm um sentimento de ansiedade e estão mais apressados. Você concorda com essa afirmação?

Chen jinsong:Sinto que há dois tipos de pressa: a ansiedade do desenvolvimento e a ansiedade da dívida. Ansiedade de desenvolvimento para aprender o 14 º plano quinquenal, não de acordo com a idéia original para ganhar dinheiro rápido, lento não é nada ruim.

O problema da dívida, a detecção precoce é melhor do que a posterior. O que é a detecção precoce? É trabalhar com alguém mais cedo.

Para liquidar as dívidas é preciso reconhecer as contas e ajustar as mentalidades. Sugiro a todos que, em primeiro lugar, aprendam todos os dias o 14 º e o 5 º plano, e, em segundo lugar, assistam ao noticiário.

Ponto de vista realty network 2020-07-26 escrito por: kay zhong